Définitions COS, CES,...
Il est parfois difficile de se retrouver dans les différents sigles cités dans le PLU : COS, CES, POS, PLU...
Nous vous proposons des définitions aussi simples que possibles.

Le COS : Coefficient d'Occupation des Sols
: c'est le pourcentage maximum de la surface habitable totale du bâtiment par rapport à la surface du terrain.

Le CES : Coefficient d'Emprise au sol : c'est le pourcentage maximum de la surface au sol du bâtiment par rapport à la surface du terrain.


Dans l'ancien POS (Plan d'Occupation des Sols)

le CES et le COS coexistaient.
la hauteur des bâtiments était définie
la profondeur des bâtiments était définie
la taille minimum des terrains constructibles était définie.

- le COS (surface totale) était de 30% en zone pavillonnaire
- le CES (emprise au sol) était de 30%.

Exemple avec un COS de 30% à Igny  : sur un terrain de 500 m2, la surface habitable d'une maison ne pouvait dépasser 150 m2.

L'emprise au sol étant de 30% maximum,
- la maison pouvait être construite de plain pied en occupant 150m2 au sol.
- mais la plupart du temps, les maisons étaient construite sur deux niveaux : le rez de chaussée occupant souvent 20% de la surface du terrain et l'étage sous combles 10%. Le CES maximum n'était pas utilisé libérant ainsi des espaces verts.


Dans le PLU (Plan Local d'Urbanisme)


- le COS n'est plus défini.
- La profondeur des bâtiments n'est plus définie.
- la taille minimum des terrains n'est plus définie.
- Seuls sont règlementés le CES (l'emprise au sol) et la hauteur des bâtiments.

La surface habitable totale d'un bâtiment sera donc définie par le CES et le nombre de niveaux que permet la hauteur de ce bâtiment.

A IGNY :
en zone UH pavillonnaire mixte :  le CES est de 30% et la hauteur maximum des bâtiments de 10m. Cette hauteur correspond à 3 niveaux.


Pour les bâtiments à toiture en terrasse : chaque niveau peut atteindre 30% de la surface du terrain. Soit 30% X 3 = 90%. Cela correspond à un COS de 90%.

Exemple :
Sur un terrain de 500 m2, le CES de 30% donne 150 m2 + 1° étage + 2° étage = 450m2 soit un triplement de la surface habitable possible.

Voir les illustrations par plans dans les articles "Zone UH pavillonnaire mixte" et "Zone UBb gare"

Autres conséquences en croisant les articles du PLU :
  • Les très petits terrains (199 m2) permettent de construire des maisons de 149 m2 habitables (avec toiture en pente); d'autant que dans ce cas les espaces verts obligatoires sont réduits à 20% de la surface du terrain. On les voir proliférer actuellement avec destruction des maisons existantes ... c'est rentable !!
  • des terrains assez petits se prêtent à la construction de petits immeubles avec des murs "pignon" latéraux aveugles, hauts et profonds, en limite de propriété. Dans ce cas il est plus rentable encore de détruire une maison...
  • Attention sur des terrains peu profond moins de 25m (en zone UH pavillonnaire) ou de 30m (en zone UA le Bourg) ou sur tous types de terrains en zone UBb de la gare, il est possible de construire sur la limite de fond de parcelle en plus des deux limites séparatives latérales : c'est à dire sur trois limites. Voir L'article "DIVISIONS DE TERRAINS"