Impact sur la zone UH

Zone UH, mixte à dominante pavillonnaire :

La mise en oeuvre du PLU voté par l'ancienne municipalité aboutit aux conséquences suivantes :


Diminution significative des espaces verts :

Les espaces verts passent de 75% (en moyenne actuellement) à 50%, moins de 50% avec les parkings engazonnés (comptant à 25% comme espaces verts), et à 35% avec les toitures végétalisées comptant à 50% comme espaces verts (l'épaisseur de 50 cm est très dissuasive pour les promoteurs, mais cette épaisseur peut être revue à la baisse), à 20% pour les terrains de moins de 200 m2.

Augmentation très importante des surfaces habitables :

Le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) était jusqu'à présent de 30% (c'est à dire la surface habitable totale et maximum du bâtiment par rapport à la surface du terrain). Il n'est plus règlementé dans le PLU.

La surface habitable maximum autorisée sur un terrain dépend désormais :

  • du CES (Coefficient d'Emprise au Sol) qui mesure la surface au sol maximum du bâtiment par rapport à la surface du terrain.
  • du nombre de niveaux réalisables selon la hauteur de ce bâtiment. 3 niveaux en zone UH (avec un retrait d'1,50m au dernier niveau pour les toitures terrasse).


La possibilité de très grands "pignons" aveugles au ras de votre jardin :

La profondeur des bâtiments était limitée à 10 m dans le POS (+ 4m sur une hauteur plus faible...).

Dans le PLU, la profondeur des bâtiments n'est plus réglementée. Il est donc possible de construire de petits collectifs avec une profondeur de près de 17m par exemple, et cela en mitoyenneté. D'où des nuisances importantes : vue dégradée, privation de soleil,...)


La multiplication de très petits terrains avec un bétonnage des sols à 80%

Il existe dans le PLU une disposition particulière pour les terrains de moins de 200 m2 pour lesquels la proportion d'espaces verts requise n'est que de 20%

Les divisions de terrains (même de petite taille : 400m2) se multiplient à Igny.

Il est rentable de remplacer (après destruction) une maison tout à fait convenable par deux petites maisons ayant des emprises au sol de 60 m2 chacune. De tels permis existent actuellement. Voir l'article "DIVISIONS DE TERRAINS"

 

EXEMPLES sous forme de PLANS dans différents cas de figure :

Est mesuré le COS réel atteint dans chaque cas : parkings extérieurs ou en sous sol, parcelles profondes ou non, utilisation éventuelle des toitures végétalisées comptant comme espace verts

  • Dans le cas où les parkings sont réalisés à l'extérieur, le COS varie entre 50% et 65% :

- parcelles étroites de 43 m de profondeur (fréquentes entre l'avenue de la République et la rue de la Ferme) -->  CLIQUER ici
- parcelles étroites de  49m de profondeur (fréquentes entre l'avenue de la République et la rue Brossolette) -->CLIQUER ici
- parcelles de 860m2 en zone UH et de 1078 m2 en zone UHa avenue de la République --> CLIQUER ici

  • Dans le cas où les parkings peuvent être réalisés en sous sol et pour les parcelles profondes (58m, 60, 66 et plus), le COS peut atteindre 85% à 87% et la profondeur des bâtiments peut être très pénalisante pour les voisins. (manque de soleil, mur aveugle énorme)
- Parcelles où les parkings peuvent être réalisées en sous sol:

A Igny l'eau est partout, sans compter que le sous sol peut contenir des marnes. Toutefois il est possible de réaliser des parkings en sous sol, ou en 1/2 sous sol, sur certaines parcelles. Nous vous proposons deux exemples sur 860m2 et sur 1078m2 (nb le calcul des descentes de garage avec pente de 5%, puis de 20% a été fait) --> CLIQUER ici


- Parcelles profondes :

Nous vous proposons deux exemples de 60m et 66m --> CLIQUER ici

- Parcelles avec le choix de toiture végétalisée comptant à 50% comme espace vert :

Malgré l'épaisseur de 50 cm requise pour que ces toitures soient comptabilisées comme espaces verts, nous vous présentons deux exemples : l'un sur un terrain de 588m2, l'autre sur un terrain de 860m2 (nb vous constaterez que la tentation de revenir à une épaisseur plus faible peu s'avérer forte)  --> CLIQUER ici


Attention : des bâtiments d'une profondeur de 16,80 ou 17m, c'est possible, les appartements donnant les uns entièrement côté rue, les autres entièrement côté jardin, seuls salle de bain, WC et dressing sont aveugles. Nous connaissons des appartements récents et très agréables construits de cette façon. Nous vous en donnons des PLANS REALISABLES --> CLIQUEZ ici.


Votre maison peut se retrouver accolée à un tel bâtiment construit au ras de votre jardin. Schéma --> CLIQUEZ
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